Artículo de Opinión. Javier de Osma, director del RDV CONCOVI
“La vivienda protegida es aquella que, cumpliendo con los requisitos de superficie, diseño, habitabilidad, destino, uso, calidad y precio máximo que se establecen, reciba además la calificación correspondiente para acogerse al régimen de protección pública.
Tipo de propiedad en manos de una autoridad gubernamental central o local, construida total o parcialmente por el Estado y cedida a beneficiarios, en general con el objetivo de proveer una vivienda económica. El precio máximo de venta será establecido por la comunidad autónoma donde se encuentre”
Iniciamos este artículo definiendo y, sobre todo, defendiendo lo que debiere de ser una tipología de vivienda ligada a la economía social. Desde el Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de CONCOVI-RDV CONCOVI- queremos tratar sus características y su objetivo, que no debería ser otro que adjudicar viviendas al estricto valor de módulo, sin más aportaciones por parte de los adquirentes que los necesarios para acometer el pago de su vivienda al valor estipulado por ley. Nos vemos en la obligación de hacernos eco de una situación que se está repitiendo con demasiada asiduidad, que no es otra, que el valor de compra de estos suelos-muy alto-, no permitiendo adjudicar viviendas al valor de módulo y llevando a que, si se quiere promover o desarrollar proyectos de viviendas protegida haya que utilizar practicas no ajustadas a derecho.
Las cooperativas nos debemos a nuestros socios y los proyectos que promueven, deben ser transparentes en cuanto a la información y garantías y, sobre todo, en cuanto al objetivo a desarrollar. De ahí la preocupación desde RDV CONCOVI, ante la situación que estamos describiendo al dar un valor de repercusión al suelo en los proyectos de viviendas protegidas que no está permitiendo hacer coincidir el valor de coste total de la vivienda con el valor de módulo.
Por otro lado, y dado que la situación que describimos es una realidad cada vez más generalizada en todos los procesos de venta de parcelas de estas características. Creemos que debemos tomar medidas e intentar que estas situaciones se intenten corregir, por el bien de los proyectos y sobre todo por los adquirentes de buena fe, que no tienen por qué conocer los riesgos que asumen al entrar en un proyecto en el cual su coste de promoción es superior al valor legal de adjudicación.
“Los proyectos de protección oficial están teniendo muchas dificultades para adjudicar viviendas a precio de módulo”
Desde el RDV CONCOVI nos vemos de igual manera en la obligación de comunicar a todos los interesados en adquirir una vivienda de protección oficial, que su valor de adjudicación debe coincidir con el valor de módulo y que si este proyecto, es además un proyecto que se va a promover en régimen cooperativo, las aportaciones que tenga que hacer el socio en concepto de capital social no deben ser aplicadas al pago de los costes de la vivienda.
“El capital social no debe utilizarse para cubrir el exceso de coste de la vivienda”
Siguiendo con la exposición de la situación que ésta viviendo este tipo de proyectos y antes de proponer alguna medida que permita reducir las malas praxis, debemos comentar la situación actual de las dos principales calificaciones de vivienda protegida. Vivienda protegida de precio básico -VPPB- esta calificación es la más restrictiva y cuyo valor de adjudicación es también el más bajo, siendo en el caso que nos ocupa, un modelo de promoción imposible de adjudicar a su valor de módulo. Los costes de hacer una vivienda de VPPB, precio suelo, construcción y gastos indirectos, son superiores al valor legal. Vivienda de precio limitado –VPPL-, menos restrictiva, valor de módulo superior, lo que nos va a permitir afrontar proyectos de esta calificación con algo más de margen en cuanto a los costes totales de la promoción, valor suelo, vuelo y gastos indirectos.
“Hoy, la vivienda de VPPB, no se puede hacer al valor de módulo y la VPPL, con dificultad.”
Por último, tras haber puesto la luz en las malas praxis y exponer la situación práctica de los valores de módulo, debemos hablar de las tres principales partidas que afectan al valor de coste de una vivienda, precio del suelo, coste construcción y gastos indirectos:
Precios de suelo, en prácticamente todo el territorio nacional es un bien escaso y con altos costes para su desarrollo, haciendo de esté un artículo de lujo en muchas poblaciones.
Precio de la construcción, inestable, muy influenciable por la cantidad de agentes de deben intervenir, poco modernizado y muy artesanal, con falta de industrialización que permita optimizar aún más los procesos constructivos.
Gastos indirectos, estos gastos deben contemplar los honorarios de todos los profesionales y demás pagos que debe acometer un proyecto de estas características. Dentro de estos gastos y siguiendo con el objetivo de dar soluciones para el desarrollo de proyectos de protección oficial, debemos hacer hincapié en los costes que representan el pago de licencia o los gastos financieros, por ejemplo.
“La vivienda protegida absorbe demasiados costes de suelo, construcción y gastos indirectos”
Desde el RDV de CONCOVI, proponemos un conjunto de medidas que podrían ayudar a evitar las malas praxis que se están generalizando en los proyectos de viviendas protegidas y que pasamos a detallar:
- Evitar la enajenación del suelo por subasta, esta fórmula premia para la adjudicación el mayor precio, escenario que lleva a pujar por encima de lo recomendado. Creemos que otro tipo de modelo para su enajenación, como puede ser el concurso, permitiría valorar más el proyecto en su conjunto y no premiar solo el apartado económico, buscando compensar la prima que da la subasta al vendedor por el aumento del número de proyectos o capacidad edificatoria de las parcelas.
- Hacer seguimiento por parte de las instituciones públicas, patronales o federaciones de las enajenaciones llevadas a cabo, tras la subasta, que permita denunciar los proyectos que se han estructurado sobre un coste superior al valor del módulo.
- Dar a conocer a los ciudadanos las consecuencias de adquirir una vivienda por encima del módulo.
- Fijar un código técnico y de calidad normalizado, que permita optimizar los costes de construcción.
- Avanzar en la industrialización de las viviendas, que nos permita reducir los tiempos de ejecución.
- Regular los valores de módulo a un escenario que permita acometer los proyectos sin utilizar situaciones no ajustadas a derecho.
- Buscar nuevas fórmulas de financiación que permitan ajustarse a las sensibilidades de estos proyectos.
- Fijar unas tasas e impuestos que nos permitan bajar la presión fiscal a estos proyectos.
Por último y ya para concluir, desde el RDV de CONCOVI debemos trasladar nuestra preocupación al estar utilizando un modelo de promoción social, como una fuente donde prima el negocio. Y si el negocio no da, se busca la fórmula para que dé, con independencia de la ética.
Creyendo sinceramente que todos somos responsables de esta situación, en mayor o menor medida y, por ende, debemos trabajar para que se reduzcan y nos permita, acometer más proyectos de vivienda protegida en mejores condiciones para todos.
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