Por Javier de Osma Bonillo, director del Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de CONCOVI
Miles de viviendas quedan paralizadas durante años por la lentitud en la concesión de licencias urbanísticas. Esta es una realidad conocida por todo el sector, pero sorprendentemente ausente en el debate público sobre el acceso a la vivienda en España.
Mientras se analizan precios, se proponen medidas regulatorias o se señala al mercado, se ignora un problema estructural que está condicionando de forma directa la oferta, la incapacidad de la administración para tramitar proyectos en plazos razonables.
Desde el Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de CONCOVI convivimos cada día con una demanda creciente. Más de 250.000 personas inscritas buscan una oportunidad real de acceder a una vivienda en condiciones asequibles. No se trata de inversores ni de operaciones especulativas. Son ciudadanos que necesitan una solución habitacional y que, en muchos casos, están dispuestos a organizarse, a participar y a impulsar proyectos en régimen cooperativo a precio de coste.
Sin embargo, ese esfuerzo colectivo se encuentra con un obstáculo recurrente, los tiempos de tramitación urbanística.
En muchas ciudades de España, obtener una licencia de obra puede superar ampliamente los dos años. Dos años en los que un proyecto permanece bloqueado sin una justificación técnica proporcional, generando costes, incertidumbre y, en numerosos casos, inviabilidad. Dos años en los que viviendas que podrían estar en construcción siguen detenidas en procedimientos administrativos.
Claramente no estamos ante un problema de mercado, estamos ante un problema de gestión pública. Cada retraso administrativo tiene consecuencias directas. Encarece los proyectos, reduce la oferta disponible y aleja aún más a miles de familias de la posibilidad de acceder a una vivienda. Y cada expediente retrasado, cada licencia que no se resuelve en plazo, tiene un impacto directo sobre personas concretas.
Los funcionarios y los técnicos deben ser conscientes de que cada resolución que se retrasa está afectando a miles de familias que siguen esperando acceder a una vivienda.
No se puede seguir ignorando que una parte relevante del problema de la vivienda en España se encuentra en la propia estructura administrativa encargada de facilitar su desarrollo.
El sector privado puede planificar, invertir y asumir riesgos. La ciudadanía puede organizarse, como ya está ocurriendo a través de iniciativas como Movilízate y COOPEROPEN, estructurando la demanda y promoviendo vivienda en régimen cooperativo. Pero todo ese esfuerzo choca con un sistema que no responde en plazos razonables.
No se trata de señalar casos concretos, sino de reconocer una disfunción estructural. Cuando los procedimientos se dilatan durante años, cuando los expedientes se acumulan y cuando no existen mecanismos efectivos para garantizar plazos, el problema deja de ser puntual para convertirse en sistémico.
Y lo sistémico exige soluciones estructurales.
Es necesario introducir cambios profundos en la gestión urbanística. Es imprescindible establecer plazos máximos vinculantes, reforzar los equipos técnicos, simplificar procedimientos y asumir que la agilidad administrativa es una condición necesaria para que el sistema funcione.
Porque la realidad es evidente; hoy existen proyectos, existe demanda organizada y existe capacidad para desarrollar vivienda. Lo que no existe es una administración capaz de acompañar ese proceso al ritmo que la sociedad necesita.
Desde el Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de CONCOVI lo constatamos a diario. La distancia entre la demanda real y la vivienda que finalmente se construye no responde únicamente a factores económicos o de mercado, sino a bloqueos administrativos que retrasan o impiden el desarrollo de proyectos viables.
Mientras no se actúe sobre este punto, cualquier otra medida será insuficiente.
El acceso a la vivienda no se resolverá únicamente con más regulación ni con más intervención, sino con una administración capaz de gestionar, tramitar y responder.
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